القطاع العقاري في بورصة موسكو — ما الذي تغير

في المجموع، انخفض المؤشر بنسبة 11% في عام 2025. وتقلصت النسبة منذ بداية العام الحالي بحوالي 8%. وهذا يعني أن المؤشر ينخفض منذ ثلاث سنوات متتالية.

تم توزيع المواقع بين أربع شركات تدخل في المؤشر على النحو التالي:

• مجموعة لس آر: -22.7%
• إيتالون: -29.2%
• بيك: -5.9%
• ساموليت: -5.3%

لم تتغير معايير التقييم المقارن – سننظر في المعايير التالية:

• P/E + Future EPS. الشركة مُقدَّرة منخفضة إذا كانت لديها P/E منخفض ونسبة نمو مرتفعة متوقعة للربح لكل سهم.
• P/B + ROE. الشركة مُقدَّرة منخفضة إذا كانت لديها P/B منخفض وROE مرتفع.
• P/S + Net Margin. الشركة مُقدَّرة منخفضة إذا كانت لديها P/S منخفض وMarginal صافي مرتفع.
• EV/EBITDA + EV/Sales + Operating Margin. الشركة مُقدَّرة منخفضة إذا كانت لديها EV/EBITDA وEV/Sales منخفضة، ولكنها لديها Operating Margin مرتفع.

تظل الشركات ذات المضاعفات المنخفضة ولكن مع هامش مرتفع أو ربحية أو Future EPS أكثر جاذبية.

لنبدأ كما هو معتاد بالبيانات العامة.

الرأسمال السوقية الإجمالي

بلغت الرأسمال السوقية الإجمالي للقطاع 474.7 مليار روبل في منتصف أبريل. وكانت أسباب الزيادة هي أسهم بي كي، التي ارتفعت أكثر من 11% منذ بداية هذا العام وحتى منتصف أبريل، مما ساعد المؤشر بشكل كبير.

متوسط مضاعف P/E للقطاع هو 5.5 مقابل القيمة السابقة 1.6. نلاحظ أن الأسعار انخفضت، لكن P/E ارتفع. والسبب في ذلك هو بي كي ولس آر، حيث ارتفعت أسعار أسهمها حاليًا. بالإضافة إلى ذلك، يساهم صافي الربح في مؤشر P/E أيضًا في تأثير قيمة المعامل.

مضاعف P/E

يظهر لس آر الأفضل. ومع ذلك، يكمن الفخ في منهجية المقارنة. لا يضمن انخفاض P/E أن الشركة ستكون أكثر نجاحًا، كما أظهر العام الماضي.

انخفض رأس المال السوقي للشركة أكثر من 20% خلال العام، بينما كان نفس المؤشر لدى بي كي أعلى بثلاث مرات من لس آر، لكنه انخفض بنسبة 6% خلال العام.

P/B + ROE

لا يزال لس آر وبي كي في الصدارة. لدى لس آر مضاعف P/B منخفض، لكن ROE لدى بي كي أعلى. وارتفع ROE لدى شركة ساموليت إلى مستوى مرتفع للغاية في القطاع، بينما أصبح مضاعف P/B سالبًا.

P/S + الهامشية

هذا الهامشية لس آر 4.3% مقابل 6.4% لدى بي كي. أما مضاعف P/S فما زال أقل قليلاً لدى لس آر.

EV/EBITDA+EV/Sales + هامش التشغيل

يبدو ساموليت جيدًا من حيث هامش التشغيل، لكن الموقف أسوأ من حيث المضاعفات المرتبطة بالدخل (ملاحظة الكاتب: كلما كان المضاعف أقل، كان أفضل).

لدي بي كي أقل هامش تشغيلي، لكن مضاعفات الدخل أيضًا منخفضة. في المنتصف، لس آر مرة أخرى مع مؤشرات منخفضة نسبيًا، لكنها تمتلك ربح تشغيلي نسبيًا مرتفعًا.

الاستنتاجات

يستمر القطاع العقاري في البقاء خطرًا. وقد أكدت ديناميكيات أسهم ساموليت خلال العام الماضي ذلك فقط.

يظل القطاع مرتبطًا بشكل كبير بـ السعر الفائدة الرئيسي، الذي لا يزال مرتفعًا. تساعد بعض التسهيلات في القروض العقارية، لكن الشروط الخاصة بها قد تصبح أكثر صرامة. لا يوجد الكثير من الأموال الآن.

لا تزال بيانات تحليل معظم الشركات باستخدام طريقة تدفق النقود المخصوم غير محدثة، لأنها تتطلب تحليلًا مفصلًا للتقارير المالية، وهو ما يستغرق وقتًا. هناك بيانات فقط عن مجموعة لس آر. تشير النموذج إلى أن التقييم العادل قريب من 1315 روبل، مما يوفر عائدًا جيدًا عند السعر الحالي الذي يزيد قليلاً عن 600 روبل.