Фьючерсы на недвижимость: сохраняем и приумножаем капитал

Недвижимость относится к наиболее популярным инструментам сохранения и приумножения капитала. Этот актив позволяет зарабатывать двумя способами. Во-первых, объекты недвижимости приносят стабильный рентный доход. Во-вторых, в долгосрочной перспективе стоимость недвижимости растет. Например, с 1970 по 2006 год средняя цена продажи жилых домов в США выросла более чем в 10 раз: с 26 000 долларов до 305 900 долларов.

Участники финансовых рынков имеют возможность зарабатывать на изменениях цен на недвижимость с помощью производных финансовых инструментов, включая фьючерсы. В качестве базового актива фьючерсных контрактов выступают индексы недвижимости, позволяющие эффективно отслеживать изменение средней стоимости домов или коммерческих объектов в том или ином регионе.

Другие статьи о редких, но прибыльных биржевых инструментах

Какие фьючерсы можно использовать для инвестиций в недвижимость

Индекс S&P/Case-Shiller Composite (CUS) является наиболее популярным показателем состояния рынка жилой недвижимости США. Этот индекс рассчитывается в соответствии со средней ценой на жилые дома в 10 крупнейших городах Соединенных Штатов. В середине 2000-х годов Чикагская товарная биржа запустила фьючерс на индекс S&P/Case-Shiller.

Фьючерс на индекс S&P/Case-Shiller торгуется в системе электронных торгов Чикагской товарной биржи Globex. Операции с данным инструментом можно совершать с 8:15 понедельника по 15:00 пятницы по центральному поясному времени (CST=US Time).

Стоимость контракта рассчитывается исходя из того, что один индексный пункт равен 250 долларам США. Минимальное изменение цены фьючерса равно 0,2 индексных пункта или 50 долларам США.

Фьючерсы на индекс S&P/Case-Shiller не входят в число наиболее торгуемых инструментов Чикагской товарной биржи. Например, в течение 2007 года, когда наблюдался пик бума на американском рынке недвижимости, инвесторы купили всего 2935 фьючерсов на индекс S&P/Case-Shiller. В среднем участники биржевых торгов удерживают контракты на недвижимость в портфеле в течение 14 месяцев. Это подтверждает, что фьючерсы на данный актив интересны долгосрочным инвесторам и хеджерам, однако они не интересуют спекулянтов.

Фьючерсы на недвижимость также обращаются на фьючерсной бирже Eurex. Они имеют тикер FSTL. Базовым активом контракта является индекс стоимости европейской недвижимости STOXX® Europe 600 Real Estate. Стоимость одного индексного пункта составляет 50 евро. Минимальное изменение цены составляет 0,1 пункта или 5 евро.

Фьючерсы на недвижимость: торговые идеи

Выше отмечалось, что фьючерсы на недвижимость подходят для долгосрочных игроков или инвесторов, желающих хеджировать портфель. Рассчитывая на рост стоимости домов и коммерческих объектов в долгосрочной перспективе, участник торгов открывает длинные позиции. Рассчитывая на падение цен на недвижимость, он открывает короткие позиции.

В настоящее время рынок недвижимости США демонстрирует восстановительный рост после ипотечного кризиса, который перерос в мировой финансовый кризис. В течение нескольких лет этот рост определялся стимулирующими мерами ФРС США. Однако постепенное сворачивание программы количественного смягчения возвращает зависимость рынка недвижимости от состояния реального сектора экономики.

Рис. 1. Динамика индекса S&P/Case-Shiller. Источник: us.spindices.com (значения на оси Y указаны в пунктах, на оси X – в годах)

В начале статьи указано, что с 1970 по 2006 год американская недвижимость подорожала более чем в 10 раз. На графике выше видно, что большая часть роста пришлась на период с конца 1990-х годов по середину 2000-х. Недвижимость дорожала под влиянием спроса со стороны населения. Однако этот спрос был создан искусственно американскими банкирами.

Американские банки выдавали ипотечные кредиты практически всем желающим, уделяя мало внимания оценке платежеспособности заемщиков. В качестве залогов выступали объекты недвижимости. Более того, банки «упаковывали» ипотечные активы в пакеты и выпускали под их залог облигаций. Привлеченные средства они снова направляли на ипотечное кредитование. Эта ситуация привела к формированию спекулятивного пузыря, который четко виден на графике в виде пика.

Когда спекулятивное подорожание недвижимости себя исчерпало, цены на дома стали падать. Падение стоимости залогового имущества ухудшило финансовое положение заемщиков и кредиторов. Многие граждане США попали в ситуацию, когда сумма задолженности по кредиту превышала стоимость дома. Банковская система столкнулась с ипотечным кризисом, который негативно повлиял на реальный сектор экономики и трансформировался в мировой финансовый кризис.

Для борьбы с кризисом Федрезерв США снизил ключевую ставку до нулевого уровня и запустил программу выкупа активов, получившую название «количественное смягчение». Эти действия привели к падению стоимости ипотечных кредитов. В 2013 году ставки по ипотеке в США достигли рекордного минимума (процентная ставка по 15-летнему ипотечному кредиту снизилась до 2,61 % годовых). Покупатели вернулись на рынок недвижимости, а дома в США снова начали дорожать. В частности, с января 2013 по январь 2014 недвижимость в 20 крупнейших городах США подорожала на 13,2 %.

В настоящее время ФРС США сворачивает третий раунд программы количественного смягчения, являющейся главным драйвером восстановительного роста рынка недвижимости. Стоимость ипотеки в апреле 2014 выросла до 4,41 % годовых с 3,54 % годовых в апреле 2013 года. Восстановительный рост стоимости американской недвижимости замедлился, в чем можно убедиться на иллюстрации ниже.

Рис. 2. Динамика трех основных индексов недвижимости S&P/Case-Shiller. Источник: us.spidices.com

Сворачивание монетарных стимулов снова делает рынок недвижимости зависимым от состояния экономики. ФРС США предлагает ориентироваться на рынок труда: если занятость растет, благосостояние американских домохозяйств увеличивается. Это формирует спрос на недвижимость и создает условия для подорожания домов.

Статью подготовил Сергей Красиков, старший финансовый консультант Saxo Bank

Аналитический отдел Saxo Bank