Широко известно, что фондовые индексы являются опережающими индикаторами экономического состояния страны. Устойчивый рост фондового рынка на протяжении длительного периода времени сигнализирует о стабильности в экономике и, как следствие, склонности инвесторов к рисковым активам. Динамика на рынке недвижимости следует за фондовыми индексами с определенным временным лагом (запаздыванием).
Отставание цен на жильё от фондовых индексов объясняется следующими факторами. Во-первых, инвесторы должны дождаться подтверждения тренда на фондовых площадках, то есть убедиться в том, что рост котировок устойчивый на протяжении нескольких недель, месяцев. Таким образом, исключаются краткосрочные колебания.
Во-вторых, рынок недвижимости менее ликвидный. Для совершения сделки на фондовом рынке достаточно нескольких секунд, поскольку в торгах участвует большое количество продавцов и покупателей, желающих сию секунду продать или купить актив. На рынке жилья нет единой площадки, что значительно затормаживает встречу продавца и покупателя и как следствие совершение сделки.
В-третьих, на оформление сделки, договорённость по которой уже достигнута, уходит не менее двух месяцев.
В-четвёртых, фондовый рынок также является индикатором денежной ликвидности, отражая изменения денежной массы и сальдо внешнеторгового баланса. В случае роста денежной массы и притока капитала в страну, на финансовые рынки выплёскивается лишняя ликвидность, провоцируя инвесторов на покупки ценных бумаг и других активов. Если представить денежную массу в виде потока (см. рис. 1), а активы в виде резервуаров, то в первую очередь будут заполняться резервуары, расположенные наиболее близко к источнику, т.е. деньги будут вкладываться в наиболее легкодоступные активы. После насыщения рынком ликвидными активами, денежная масса будет заполнять оставшиеся активы.
Рис. 1. Макет распределения денежной массы в инвестиционные активы.
В итоге, отставание динамики рынка недвижимости от фондовых индексов составляет порядка 5-6 месяцев для восходящего тренда. С нисходящим трендом дела обстоят несколько иначе.
Устойчивое снижение на фондовом рынке говорит об ухудшающейся экономической ситуации и будущем спаде в большинстве отраслей промышленности. В период экономической нестабильности строительный сектор особенно уязвим. Потребители стараются экономить и в первую очередь отказываются от наиболее затратных покупок. Логично, что при падении спроса цена также должна идти вниз, но тут мы сталкиваемся с ситуацией, когда девелоперы предпочитают не продавать вообще и вести деятельность на грани банкротства, нежели снижать цены. На лицо классический сговор, запрещенный нашим законодательством, но продолжающий существовать. Именно из-за этого при падении российских фондовых индексов более чем на 70%, снижение на рынке недвижимости не превысило 40%.
Рассматривая нижеследующие графики легко заметить, что динамика цены квадратного метра за последние 10 лет полностью повторяет трендовые движения индекса ММВБ, с практически неизменным временным лагом. Наши расчёты на реальных данных показали отставание 4-5 месяцев для восходящего тренда, и 5-6 месяцев для нисходящего.
Рис. 2. Динамика индекса ММВБ и цен на недвижимость за десятилетие.
В целом, финансовые рынки и рынок недвижимости все больше и больше взаимопроникают друг в друга. Например, на Чикагской товарной бирже торгуется Индекс американской недвижимости (точнее, фьючерс на него), который рассчитывает агентство Standard & Poor’s по средним ценам в 10-20 крупнейших мегаполисах страны (так называемый S&P/CASE-SHILLER HOME PRICE INDEX). Более того, торговать можно составными частями общего индекса (Composite), то есть отдельными фьючерсами на стоимость жилья в Бостоне, Чикаго, Денвере, Лос-Анджелесе, Майами, Нью-Йорке и др.
На российском рынке также появился финансовый инструмент, отражающий среднюю цену квадратного метра в Москве – Индекс московской недвижимости. Российский аналог подобного индекса – индекс MARPI поможет сделать рынок недвижимости более ликвидным и доступным для инвесторов. Возможно, благодаря этому новому финансовому инструменту через некоторое время мы увидим значительное сокращение временного лага между фондовым рынком и рынком жилья.
