В минувшем году стоимость столичной недвижимости, рассчитанная через индекс MARPI, снизилась в среднем на 8%. При этом волатильность цен была весьма высокая. В итоге, трейдеры, активно торговавшие индексом MARPI, в течение года могли зарабатывать как на падении, так и на локальном росте цен московского жилья. Стоит отметить, что, несмотря на все упреки скептиков, динамика MARPI в течение 2009 года почти полностью коррелировала с данными по ценам, полученными эмпирическим путем. Более того индекс стал неким опережающим индикатором общей динамики цен на рынке столичного жилья.
И все же в этом номере мы хотели бы поговорить о фундаментальных составляющих рынка недвижимости. Оценить основные события, имевшие место в прошедшем году и спрогнозировать динамику цен на жилье в 2010.
Итак, в последнем квартале 2009 года наметилась некоторая стабилизация цен на московскую недвижимость, в данном случае частично сыграл долгожданный риэлторами фактор «отложенного спроса». В итоге тяжелый 2009 год цены на московское жилье завершили в боковом диапазоне $3880-$3950 за метр.
Стоит отметить, что потребительская активность на рынке столичной недвижимости по-прежнему существенно ниже уровней 2008 года и достичь докризисных показателей в течение 2-3 лет, по нашим прогнозам, вряд ли удастся.
Наибольшие потери 2009 год преподнес сегменту бизнес-класса, где спрос, по нашим подсчетам, снизился почти в четыре раза. Пострадал и сектор эконом-квартир (сокращение спроса в два раза), при этом в данном классе доля альтернативных сделок (одновременная продажа старой жилплощади и покупка новой) достигла 90% в общем объеме продаж.
«Альтернативные» операции
«Альтернативные» операции, как правило, не требуют наличия существенных сумм денежных средств, в итоге граждане по различным причинам (рождение детей, разводы и др.) активно меняют свои жилищные условия. Кстати, именно благодаря активизации обменных альтернативных сделок мы и наблюдали некоторое оживление спроса во второй половине года. Еще одна интересная тенденция прошлого года – смещение спроса в сторону подмосковного жилья. Так, например, доля продаж новостроек в области составляет более 70% от всего первичного рынка московского региона.
Инвестиционная привлекательность
С начала острой фазы кризиса инвестиционная привлекательность недвижимого имущества в Москве почти полностью «сошла на нет», что лишь усугубило падение спроса и цен. В предыдущие, как принято говорить «благополучные» годы, спрос со стороны покупателей-инвесторов оказывал существенную поддержку растущему ценовому тренду. Теперь же, когда стоимость жилья стагнирует, а арендная доходность на сегодняшний день почти в два раза ниже, чем ставки по «безрисковым» инструментам инвестирования (депозиты в госбанках и государственные облигации), ожидать поддержки от этого класса покупателей бессмысленно. Низкие ставки по аренде (в сравнении со стоимостью недвижимости) к тому же демотивируют других потенциальных покупателей приобретать квартиры, например, с использованием ипотеки.
Ценовые перспективы и не только
Если говорить о ценовых перспективах столичного рынка жилья на следующий год, то необходимо выделить основные возможности и риски. Так, ключевым фактором для цен на жилую недвижимость в 2010 году станет общая макроэкономическая обстановка в стране (зависящая пока, главным образом, от ценовой конъюнктуры на сырьевых площадках). В случае дальнейшего ухудшения деловой активности и снижения основных показателей благосостояния населения (уровень доходов и др.), падение цен на жилье продолжится с новой силой. Усугубить ситуацию могут и отечественные банки с их залоговым имуществом. На фоне роста просроченной задолженности кредитные организации могут начать активно «сбрасывать» залоги (в виде ипотечных квартир) для пополнения капитальной базы. Пока финансовые организации не спешат расставаться с подобными объектами себе в убыток, пытаясь найти другие возможности управления непрофильными активами. В частности, многие банки создают электронные базы данных «нехороших квартир», предлагая новым клиентам фактически выкупить ипотечный договор у нынешнего заёмщика и владельца недвижимости, неспособного обслуживать кредит. Как «плюс» подобной программы банкиры выделяют условия ипотеки, а именно ставка по «выкупленному» кредиту останется на докризисном уровне. Как «минус», мы можем выделить стоимость объекта залога, которая также остаётся (пока) на докризисном уровне.
Другой вариант работы с чрезмерным объемом залоговой недвижимости заключается в том, что банки договариваются с управляющими компаниями о передаче заложенной недвижимости в различные фонды (по типу закрытых ПИФов).
И всё же наиболее реальным сценарием развития московского рынка жилья на следующий год нам представляется дальнейшая стагнация цен на фоне достаточно вялого восстановления платежеспособного спроса. Учитывая инертность рынка недвижимости, можно предположить, что даже в случае плавного улучшения общей макроэкономической ситуации в стране, цены на жилье отреагируют на подобную позитивную динамику не раньше, чем в III квартале следующего года.
Так или иначе, несмотря на озвученные фундаментальные факторы роста/падения, в конечном счете, мы приходим к выводу, что динамика цен на недвижимость в наступившем году будет определяться общим состоянием российской экономики (положением дел в финансовом и реальном секторах, уровнем доходов населения и т.д.), что, в свою очередь, прямо или косвенно завязано, к сожалению, на нефтяных ценах.
Резюмируя все выше изложенное, и опираясь на наш прогноз по ценам на нефть и курсу рубля, ожидаем, что в 2010 году цены на столичную недвижимость, рассчитанные через индекс MARPI, будут двигаться в диапазоне $3850-$4150 за метр.
